1911年10月10日武昌起义一声枪响，辛亥革命的风暴迅速席卷全国，清王室处于风雨飘摇之中。自太平天国后便形成的督抚专政的潜在矛盾，此刻轰然爆发，旬日之内10几省宣布“独立”。面对各地革命浪潮风起云涌。
1912年2月12日隆裕太后带着6岁的清帝溥仪宣布退位，几千年的封建专制帝制终于被推翻。过去作为皇室禁苑的中南海，从此也掀开全新的一章。
清帝退位后，北京为中华民国首都。根据“优待清室条件”，溥仪仍“尊号不废”，继续住在故宫里，只是前面的“三大殿”（太和、中和、保和殿）归民国管理。颐和园留给清室仍作为禁苑，西三海交给民国政府。
过去相当于皇宫西院的西三海归民国后，北海不久便成为市内的公园，连在一起的中海和南海却成为北洋军阀封建独裁统治的中心，“中南海”之称就此也扬名天下。
在民国期间，中南海一度是中国的政治中心，此后也长期处于风云激荡的历史旋涡之中，成为人们关注的焦点。
1912年袁世凯迫使孙中山让位，自己登上总统宝座。因故宫还在清朝逊帝手中，自己便入主中南海居仁堂。在此之前，他一面要挟革命党议和，一面又在海晏楼朝见隆裕皇太后，用革命声势恫吓隆裕，以此威迫清帝退位。此地成了他窃国的要地，随之便成了总统府。
袁世凯当上民国大总统后，把海晏楼改成“居仁堂”会客室，并在中海西岸建了双亭，在亭南建石室。这一石室由白石砌成，朱门金钉，其面对南向。可叹的是，室内还仿照封建帝王，建有藏“建储函册”的金匮。袁世凯在其身后可根据“大总统选举法”，写出3个候选人名单，封于金匮，藏于金室，到期打开金匮，取出画册，由国会从袁世凯早就指定的3名候选人中选出一名当总统。不过这一丑剧刚刚上演不久，就因袁世凯丧命而结束，金匮并未使用过。
住进中南海的袁世凯，摆足了帝王威风，吃饭都要乐队奏曲。据溥仪后来在《我的前半生》一书中回忆道，当时只有七八岁的他在故宫里一听到军乐声，太监们便告诉他“袁世凯吃饭了”。君臣上下对此愤怒不已，却毫无办法。
1915年，袁世凯想做皇帝，公然宣布要恢复帝制，年号“洪宪”。12月13日，他在居仁堂接受百官“朝贺”，册封副总统黎元洪为武义亲王。他还成立帝制“大典筹备处”，对龙济光、张勋等49人封爵加官，改总统府为“新华宫”，改民国五年为“洪宪”元年。
袁世凯要当“洪宪皇帝”，对住在中南海已感不满足，又想入居“大内”。于是他提出要溥仪搬出故宫，到颐和园住。当时无兵无勇的清室不敢抗拒，只好开始搬家，想到“天无二日，国无二主”便不寒而栗。
袁世凯正自以为安排得当，只等1916年元旦便可穿龙袍、登龙位。然而1915年12月23日，蔡锷等在云南首先出师讨袁，发起护国战争，贵州、广西、广东、浙江等省纷纷响应，迫使袁世凯先是“暂缓登基”，83天后即1916年3月22日，被迫宣布取消帝制。然而讨袁军仍不罢休，北洋军阀也陷入分裂。6月6日，在全国人民的声讨中，袁世凯一命呜呼。
袁世凯一死，妻妾家人都搬走，还把园内公私财物运走不少。接着，中南海的主人有如走马灯一样更换。黎元洪、冯国璋、徐世昌等都将此当成“总统府”，却都无法号令天下
1917年黎元洪当总统时，正遇到张勋复辟，面对辫子军的威逼，黎元洪抱着总统大印逃出中南海跑到外国使馆。接着，北洋军阀头目、袁世凯的旧部冯国璋当上了总统，中南海仍是总统府，他还把居仁堂作为自己眷属住房，堂门改为“宝光门”。冯国璋在园内处理公务，并曾在堂后楼内召开有中外人士参加的关税会议。不过这时国内已经形成了军阀割据，冯国璋号令不灵，不久由北洋政客徐世昌担任了总统。
徐世昌当政时，仍然无法指挥天下，只是名义上的国家元首。此间他住在中南海，正遇上轰
轰烈烈的五四运动，大批爱国学生和各界人士涌到新华门前，要求总统接见，并提出自己的主张。虽然徐世昌不敢出来，但是中南海的新华门前就此成为示威游行者请愿的重要地点。
1923年北洋军阀曹锟贿选总统，演出了一场丑剧。他于1923年10月10日上任，至下台共做了1年零20几天的总统。当上总统后，他把姬妾安顿在居仁堂，自己在居仁堂北面民国初年新建的延庆楼办公。1924年11月冯玉祥发动“北京政变”，率兵从直奉军作战前线突然返京，逼迫曹锟退位。11月3日，曹锟被迫辞职，宣告引退。接着，冯玉祥的国民军不仅将溥仪驱逐出故宫，还将曹锟幽禁在延庆楼。曹锟虽然被软禁，所有府内旧有职员及卫兵还均可随便出入，搬运私有物件出府。曹锟的几个太太也能入府，陪他打麻将解闷。
冯玉祥部队控制北京后，因自己控制不了局面，奉军又大举入关，只好让段祺瑞出山。这个老北洋军阀于1924年11月24日就任临时政府执行之职，将执政府设在铁狮子胡同，中南海一度失去了政治中心地位，人们也可以进去游览。
1926年春天，奉系军阀占领天津、北京，冯玉祥的国民军北退南口。那个“东北王”张作霖又昙花一现地入居中南海，并把这里当成他的大本营。
“东北王”张作霖，是中国旧军阀中一个传奇式的人物。他由一个土匪头目，受抚为清军营官；经过投机钻营扶摇直上，一跃而为民国师长、奉天督军、东三省巡阅使，后又进兵关内。他靠着混迹过绿林，擅长投机钻营并与日本人左右逢迎，拉起一支庞大的东北军。1926年他进京后，攫取北京政权，入主居仁堂，当上了中华民国陆海军大元帅。这个当年的“不逞之徒”，成为横行一时的“枭雄”，统治东北、华北达10几年之久，是民国以来统治北部中国最久的军阀。他入居中南海的近两年间，主要“作为”便是与国民革命作对，并残酷镇压共产党人和革命者。
张作霖进入北京时，打着“讨赤”的旗号，将苏联支持的南方国民革命军和北方的国民军称为“南赤”、“北赤”。这固然是他向帝国主义列强讨要援助，并扩大自己地盘的一种手段，同时也反映出对人民革命的仇视。奉军进京时，处处表现出胡匪作风，奸淫掠抢无所不为，北京警察不敢干涉。几十年间京城的老人们每忆及此，无不对“张大帅”属下的恶行痛骂不已。
张作霖入京后，便搜捕国民党左派和共产党人，中共北方区委书记李大钊率区委机关避入苏联大使馆旁边的兵营，在那里领导反帝反军阀的斗争。旧中国每逢战乱，下野军阀和政治家避入外国使馆是常例。西方列强对中共领导人进入苏联使馆却实行两重标准，鼓励奉系军阀张作霖破坏国际惯例闯入搜捕。事先曾有人报警，李大钊毕竟是一书生，对形势险恶估计不足而未转移。
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